APARTAMENTOS TURÍSTICOS

¿VAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS CONTRA LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

(c) Gallel Abogados

-          Cuando empecé el ejercicio de esta strenua profesión, estaba en vigor el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas derogado por la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de calidad del aire y protección de la atmósfera. ¡Tal cual!

-          Recuerdo que, allá por los años 80 del pasado siglo, hube de utilizarlo a fin de que cesasen en la explotación de una casa de citas sita en una primera planta alta de un edificio de, a penas, cuatro plantas, donde ni siquiera había constituida formalmente la Comunidad de Propietarios.  

-          Dicho Decreto era una norma administrativa que solo preveía la imposición de sanciones como la de multa o las de retirada temporal o definitiva de la licencia, pero ¿qué sucedía si no tenía licencia? Que se le daba un plazo para solicitarla.

-          Las actividades «molestas» eran definidas como las que «constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan…», las «insalubres» las que «den lugar a desprendimiento o evacuación de productos… perjudiciales para la salud…», las «nocivas», las que «puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola…» y las «peligrosas» aquéllas que «tengan por objeto fabricar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones…».

-          ¿Cómo conseguí cerrar el meublé? Considerando como actividad molesta por la «incomodidad por los ruidos o vibraciones» que producía, no solo la entrada y salida incesante de personas ajenas al edificio, sino, como puede imaginarse quien esto lee la de ruidos y vibraciones que había lugar de tanto en tanto, fundamentalmente, en horas nocturnas.

-          Han pasado muchos años desde aquel tiempo y se ha debatido mucho en las Comunidades de Propietarios respecto de los denominados apartamentos turísticos -con esto no queremos compararlos con aquella situación, sino que entendemos que se trata de una explotación meramente turística sin relación con casas de lenocinio- y las molestias que éstos ocasionan a los comuneros y moradores del edificio en cuestión, habiendo habido resoluciones jurisdiccionales de todo tipo, fundamentalmente, en torno a modificar los Estatutos cuando ya se explotaba tal negocio turístico, lo cual, ni por mayorías se conseguía impedir.

-          Recientemente, el Tribunal Supremo ha resuelto esta cuestión dictando sendas sentencias, la primera de ellas, la S.T.S. -1.ª-, n.º 1.671/2023, de 29 de noviembre, que parte de lo dispuesto en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que redactó de nuevo el art. 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que excluía de esta norma «la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.».

-          Uno de los motivos de la recurrente se centraba en lo dispuesto en el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme al cual «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de cuotas de participación.»

-          El supuesto enjuiciado por la STS precitada era el siguiente: «2. En el caso que juzgamos el acuerdo de la comunidad de propietarios se adoptó el 6 de febrero de 2017 y tenía por objeto fijar la posición de la comunidad de propietarios respecto de la actividad de apartamentos turísticos que se venía desarrollando en varias de las viviendas, en atención a que entre las "Normas de Comunidad" del edificio que habían quedado establecidas por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de las viviendas, "sobre la utilización de las viviendas y los espacios comunes a ellas atribuidos", se establecía: "Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado".

-          El Alto Tribunal razona y recuerda su doctrina (STS -1.ª- n.º 358/2018, de 15 de junio) en torno al derecho constitucional a la propiedad privada, a las limitaciones del uso o facultades dominicales y la interpretación de las limitaciones.

-          Por último, en la Comunitat Valenciana estos apartamentos están regulados por la Ley 15/2018, de 7 de junio de la Generalitat, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, en sus arts. 63 a 68.