UNA FINESTRA OBERTA AL MÓN

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(c) Gallel Abogados

sábado, 22 de noviembre de 2014

SOLUCIONES A CONFLICTOS. ALTERNATIVAS A LA VÍA JUDICIAL (V)

LA INTERMEDIACIÓN HIPOTECARIA
(c) Gallel Abogados
- Realmente, debemos cuestionarnos, en primer lugar, si la denominada "Intermediación Hipotecaria" o, también escrita como "(Inter)mediación hipotecaria" en algunos foros, es realmente una ADR y, en el supuesto de que lo fuese, si serviría para resolver cualquier tipo de conflicto.

- Debemos comenzar por responder negativamente a la segunda de las cuestiones, pues únicamente se centra en aquellos conflictos que traigan causa de un préstamo hipotecario, no siendo factible su utilización para conflictos de distinto orden.
- A la primera pregunta, debemos responder que, a pesar del eufemismo de su denominación, con o sin paréntesis, ni es MEDIACIÓN, ni nada que se le parezca, pues ni existe un tercero (Mediador) que actúe de forma imparcial, ni se cumple ninguno de sus principios, salvo el de libertad de apartarse del "proceso" extra o para-judicial, salvas las excepciones, que las hay.
- La IMH no es más que una pura negociación entre un Profesional, normalmente, Abogado, que defiende "a capa y espada" al afectado por una EJECUCIÓN HIPOTECARIA en curso, de previsible iniciación o, incluyo ya concluido éste, frente o ante una Entidad financiera, ya frente a su Abogado, ora ante el Gestor de Recuperaciones correspondiente. 
- Si la IMH utiliza alguno de los sistemas o herramientas de la Mediación, no por ello debe considerarse como tal, ni siquiera aunque concluya mediante la denominada Acta de Acuerdo, pues lo suyo es que concluya mediante Escritura de modificación de la Escritura de préstamo hipotecario.
En cualquier caso, debemos decir que este tipo de ADR pasa por la conjugación de las siguientes normas: RDL 6/2012, RDL 27/2012 y Ley 1/2013 de las que se deducen que, para acogerse a esta sistemática, debe reunir una serie de requisitos que, en síntesis, son los siguientes:
  • Pretensión: reestructurar la deuda hipotecaria.
  • Bien hipotecado: vivienda habitual, hasta diversos límites de tasación según la población en que se ubique la misma.
  • Situación: tener "extraordinarias dificultades" para atender su pago.
  • Deudor: situado en umbral de exclusión. (i) que su unidad familiar gane menos de 3 veces que el IPREM, o 4 veces si está en situación de dependencia o discapacidad superior al 33%, o incapacidad permanente para la actividad laboral; o 5 veces si tiene parálisis cerebral o similar. (ii) que en los 4 años anteriores haya sufrido una alteración significativa de su economía; (ii) familia numerosa o monoparental con 2 hijos a cargo o que alguno de sus miembros se encuentre en situación de discapacidad, dependencia o incapacidad, que haya un menor de 3 años; (iii) que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar o del 40% en casos.
  • Efectos: moderación del interés moratorio; nada se dispone respecto del interés remuneratorio que es el que, realmente, impide pagar la cuota mensual o reestructuración de la deuda, para atenderla a medio o largo plazo.
  • Bancos: que la entidad financiera se haya adherido al Código de Buenas Prácticas; si no, no le afecta.
  • Suspensión de lanzamientos hasta el 16.11.2014 según el RDL 27/2012 y hasta el 15.04.2015 según la L 1/2013.
  • Se modifican y mejoran para el afectado, las condiciones de defensa procesal en los procedimientos de ejecución judicial y notarial de la hipoteca.
- En definitiva, la cuestión, al final, se reduce a una mera cuestión burocráctica de comprobación de que se cumplen determinados requisitos, para lo que el propio afectado debe pasar por una serie de trámites de una Administración pública a otra para conseguir solucionar el problema económico y preservar el derecho constitucional a una vivienda digna.
- Gracias a la labor de los Colegios de Abogados, a través de los grandes profesionales que asisten a los afectados, puede conseguirse este loable fin constitucional y humanitario.

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