UNA FINESTRA OBERTA AL MÓN

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(c) Gallel Abogados

viernes, 11 de septiembre de 2015

LA MAL LLAMADA "MULTIPROPIEDAD"

LA NULIDAD DEL CONTRATO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE INMUEBLE TURÍSTICO


- Muchas han sido las formas de denominación de este tipo de contrato, mediante el cual, el usuario, a cambio del pago de una renta periódica (anual, trimestral, semanal, etc.) comparte con otras personas, pero en distintos períodos de tiempo, una residencia de vacaciones, apartamento, chalet, etc., resultando obligado el prestador de servicios a mantenerlo en buen estado y a disposición del usuario, en razón a cuando se haya pactado el disfrute. 
- Se ha denominado como contrato de "time sharing" (compartiendo el tiempo), siguiendo la estela anglosajona, más adelante de llamó de "multipropiedad", pues varias personas compartían la titularidad y el uso de un bien inmueble o, final y más propiamente, de "aprovechamiento por turnos de inmueble turístico".
- La primera norma que lo reguló en España fue la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, que trataba de trasponer la Directiva 1994/47/CE al ordenamiento jurídico español, norma que fue derogada por la publicación del Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio, norma que fue derogada, a su vez, por la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.
- Recientemente ha sido dictada por el TS la Sentencia número 431/2015 de la Sala de lo Civil, de fecha 16.07.2015, que ratifica la doctrina aplicada por la STS 15.01.2014 nº 774 en base a unos hechos que se remiten a un contrato de aprovechamiento suscrito el 11.11.2004, si bien se otorgó Escritura de adaptación al ordenamiento jurídico en fecha 15.12.2000 por los propietarios. 
- La Demanda rectora del procedimiento en base a la que se dictó la precitada Sentencia, pretendía -en síntesis- la declaración de improcedencia del cobro anticipado de cantidades y la nulidad o, subsidiariamente, la resolución del contrato y posibles anexos al mismo, contrato que fue suscrito -a pesar de la fecha-, al parecer, mediante un sistema anterior al de la Ley 42/1998 y sin respeto a lo dispuesto en su Disposición Transitoria Segunda, que ordenaba lo siguiente:
  • Los regímenes preexistentes de derechos de aprovechamiento por un período determinado o determinable del año, de uno o varios inmuebles, construidos o en construcción, deben adaptarse en el plazo de 2 años a la Ley 42/1998.
  • Transcurridos los 2 años, cualquier titular de un derecho de aprovechamiento, podrá solicitar del Juez competente, la adaptación.
  • La adaptación debe llevarse a cabo en Escritura pública. A este respecto, la STS 16.07.2015 no reconoce haberse producido la adaptación a las sociedades propietarias de los bienes inmuebles o el Presidente de la Comunidad de Propietarios, en su caso, sino que debería haberlo hecho la promotora, en tanto que es quien suscribe el contrato de aprovechamiento con el usuario; todo ello, a pesar de lo que dice el apartado 2 de la DT 2ª. Probablemente, aunque no lo razona, por aplicación de lo dispuesto en el art. 1.5 Ley 42/1998, que dispone que esta norma se aplicará al "propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno.", Debiendo entenderse así, habida cuenta que, en el litigio resuelto por la STS 16.07.2015, sí se había otorgado la escritura de adaptación, por los propietarios, pero no por el promotor que es, realmente, la Parte en el contrato y, de ello, la insuficiencia de la Escritura otorgada por los propietarios, en tanto que no eran Parte en el contrato de aprovechamiento.
  • Los regímenes de aprovechamiento tendrán una duración mínima de 3 años y máxima de 50 años desde la inscripción registral del régimen o de la de la terminación de obra, en su caso y siempre, 50 años desde el 06.01.1999 o que, en la escritura de adaptación se exprese concretamente si lo es por tiempo indefinido o por plazo cierto.
  • Al menos, en el complejo inmobiliario, debe haber 10 alojamientos.
  • El aprovechamiento nunca será inferior a 7 días seguidos y todos serán de la misma duración.
  • No puede vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad ni similar.
  • El incumplimiento de la obligación de adaptación a la Ley, conforme a su DT 3ª, conllevaba el derecho a resolver los contratos, con devolución de lo pagado e indemnización de daños y perjuicios.
- Con la vigente norma, Ley 4/2012 resulta, en síntesis, lo siguiente:
  • La duración mínima del régimen de aprovechamiento es de 1 año y la máxima de 50 desde la inscripción registral del mismo o de la terminación de obra.
  • Debe constituir el régimen el propietario titular registral del inmueble.
  • Debe concertar un seguro de responsabilidad civil.
  • La transmisión de los derechos no puede llevar la denominación "multipropiedad" o "propiedad".
  • En el contrato deberán constar, entre otros, los datos de la escritura de regulación del régimen y los datos de inscripción registral. De suma importancia, para conocer propietarios, estatutos, promotores y ubicación de los inmuebles.
  • Fecha de extinción del derecho transmitido, así como si es de naturaleza real o personal.
  • Identificación completa del inmueble incluyendo la referencia catastral y días y horas en que se inicia y concluye el turno de uso.
  • Si la obra está concluida o en fase de construcción, con expresión de todos sus datos técnicos, incluida memoria de calidades del alojamiento y estado, así como fecha límite de terminación del inmueble, referencia identificativa del aval o seguro, relación de mobiliario y ajuar.
  • Precio de acceso y cantidades a pagar anualmente, incluyendo actualización conforme al I.P.C.
  • Servicios e instalaciones comunes para uso y disfrute, así como si se pueden realizar intercambios de períodos y costes.
  • Duración del régimen, inventario y condiciones generales no incluidas en el contrato y cláusulas estatutarias.
  • Debe facilitarse información contractual.
  • Caso de incumplimiento del propietario o promotor, el titular de los derechos de aprovechamiento, puede solicitar la resolución del contrato y la reclamación de daños y perjuicios, o su cumplimiento.
  • No afecta a los contratos firmados antes de la entrada en vigor de esta Ley, el 08.07.2012, salvo pacto expreso, por lo que, para éstos, estará en vigor el RDL 8/2012 o la Ley 42/1998, según casos, salvo pacto expreso de adaptación.
  • La renuncia por el usuario a los derechos de esta Ley, conlleva la nulidad de dicha renuncia.


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