DEFECTOS CONSTRUCTIVOS

¿DESDE CUÁNDO HA DE COMPUTARSE LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE RECLAMACIÓN POR DAÑOS EN LA CONSTRUCCIÓN?

(c) Gallel Abogados

- Ya han pasado, casi, veinticuatro (24) años desde que entró en vigor la Ley 18/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación -en adelante se denominará «L.O.E.»- que, derogando, en su mayor parte, la Ley 57/1968, d 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, venía a ordenar y regular el régimen de responsabilidad de los distintos agentes que intervienen en la promoción y edificación de viviendas.

- A pesar del tiempo transcurrido, a día de hoy, todavía se producen discusiones jurídicas en torno a la duración del plazo de prescripción para el ejercicio de las acciones frente a dichos agentes (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de la ejecución de la obra, entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación, suministradores de productos y propietarios y usuarios) por los daños materiales causados en la edificación.

- Parece claro, en principio, lo que dispone el artículo 17 L.O.E. al realizar la siguiente división temporal:

Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
      a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

      b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año...

Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual...

- Así pues, parece, de su simple lectura, que tales períodos comienzan en el momento de la entrega de la obra por el constructor al promotor y es aceptada por éste (art. 6 L.O.E.) y concluyen con el transcurso de los 10, 3 ó 1 años según el carácter del vicio o defecto constructivo.

- Nada más lejos de la realidad, pues el Tribunal Supremo, desde 2010, viene llamando a este período «de garantía» bajo el siguiente razonamiento jurídico:

 "En este sentido, se ha expresado la STS 451/2016, de 1 de julio, cuando señala al respecto que: ""En efecto, las sentencias de 19 de julio 2010 y 18 de febrero 2016, referidas al artículo 1591 del Código Civil, pero teniendo en cuenta la Ley de Ordenación de la Edificación, declaran lo siguiente: 'La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado de los daños causados por una mala construcción (tres plazos en la LOE)'. Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia en el sentido de que, para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar 'desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas' (Arts. 6.5 y 17.1) "[...] Dichos plazos - sentencia 5 de julio de 2013- responden a distintos conceptos sin que pueda operarse su acumulación. Así, mientras los plazos del artículo 17 responden a un presupuesto y marco objetivable de responsabilidad (como trasunto de la responsabilidad del 1591 del Código Civil), los plazos del artículo 18 responden, con independencia, a un presupuesto de accionabilidad para exigir la responsabilidad anteriormente prevista; de forma que previamente observados los defectos o vicios constructivos, dentro del marco establecido por los plazos de garantía y, por tanto, sin la necesidad de integrar la totalidad de dicho plazo, el plazo de dos años para exigir la responsabilidad por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos comenzará a contarse desde el momento en que se produzcan"."

- Consecuentemente con todo ello, el Tribunal Supremo, por STS n.º 1.211/2023, de 25 de julio, viene a concretar que, para que cubra la garantía decenal, trienal o anual, según corresponda, los vicios deben apreciarse dentro del período de garantía, comenzando el período prescriptivo según el art. 18 L.O.E., desde el momento de la producción o exteriorización del daño.