EL ESTADO DE ALARMA Y LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

LA MORATORIA HIPOTECARIA DEL R.D.-L. 8/2020

- Como consecuencia del estado de alarma establecido por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, ha sido dictado el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. Sus disposiciones son las siguientes:

• Entrada en vigor: El RDL 8/2020 entró en vigor el mismo día de su publicación en el B.O.E., el día 18 de marzo de 2020 (Disposición final novena).
• Moratoria: Se puede solicitar de la entidad financiera una moratoria en el pago del préstamo hipotecario concedido para la adquisición de la vivienda habitual (art. 12).
• Plazo para concederla o denegarla: máximo de 15 días desde que se haya solicitado a la entidad financiera (art. 13).
• Efectos: (Art. 14) «Suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el período de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado...»; consecuentemente, la entidad financiera (i) no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, (ii) ni por capital (iii) ni por intereses, si bien, «Tampoco se devengarán intereses», entendiéndose, ni remuneratorios, ni moratorios (art. 15).
• Solicitud: La moratoria podrá solicitarse desde el día 19 de marzo de 2020 (Disposición transitoria segunda), hasta 15 días después de la vigencia del RDL 8/2020 (art. 12) y ante la entidad financiera que le concedió el préstamo (art. 11), mediante la presentación de los siguientes documentos:
• «a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. 
• b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. 
• c) Número de personas que habitan la vivienda: 
• i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. 
• ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. 
• iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral. 
• d) Titularidad de los bienes: 
• i. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. 
• ii. Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria. 
• e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley»
• Tipo de préstamo hipotecario: La moratoria se aplica a los préstamos o créditos concedidos para la adquisición de la vivienda habitual (art. 7), no para otros fines o residencias, de quienes padezcan «extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19».
• Personas que pueden solicitarlo: Se aplica a las personas que se encuentren en «los supuestos de vulnerabilidad económica» (art. 8.1), vigentes al día 18.03.2020, lo que supone el carácter no retroactivo, que son las siguientes (art. 9).
• a) Que el prestatario esté en situación de desempleo o, caso de ser empresario o profesional, que «sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas»
• b) «Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:»
• «i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). 
• ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental. 
• iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. 
• iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. 
• v. En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.»
• c) «Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.»
• d) «Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda». La «alteración significativa» supone que (i) el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado, al menos, por 1,3, (ii) que se haya producido una caída sustancial de las ventas, de, al menos un 40%. Por «unidad familiar» se entiende compuesta por: (i) el prestatario, (ii) el cónyuge no separado legalmente o (iii) pareja de hecho inscrita y (iv) los hijos, con independencia de su edad, incluyendo los (v) vinculados por relación de tutela (vi) guarda o acogimiento familiar (vii) y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, todos los cuales, deben residir en la vivienda.
• Los fiadores: Se aplica la moratoria, también, a los fiadores del prestatario, que se encuentre en el supuesto de vulnerabilidad económica, antes dicho, y «respecto de su vivienda habitual», en las mismas condiciones que éste (art. 8.2), lo cual supone, que los fiadores también sean, a su vez, titulares de otro préstamo hipotecario que les fue concedido para la adquisición de su vivienda.
• Bien es cierto que el RD-L 8/2020 no especifica el tipo de afianzamiento prestado por éstos, si el meramente personal, el cual, al parecer, se infiere tácitamente, o el real, esto es, constituyendo la denominada hipoteca por débito ajeno. Todo parece indicar que quien adquiere su vivienda habitual por un préstamo, no parezca necesitar de la adición de una segunda garantía real, en razón a lo dispuesto por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, mal denominada «ley hipotecaria». 
• Además, los fiadores del solicitante, pueden exigir a la entidad financiera la aplicación del denominado beneficio de excusión de bienes, aunque se hubiere renunciado a éste en la escritura del préstamo hipotecario en que afianzó, esto es, el agotamiento de la solvencia, de la garantía hipotecaria, de la vivienda del deudor al que afianzaron, antes de ejecutar la hipoteca de la vivienda del fiador. (art. 10).
• También se les puede aplicar a los fiadores, en su caso, las medidas del Código de Buenas Prácticas.
• Sanciones: La «aplicación indebida» por el deudor de las medidas del RDL 8/2020, generará (i) responsabilidad por daños y perjuicios (entendemos comprendidos en éstos, entre otros, lo dejado de pagar y la actualización de la mora), (ii) y pago de los gastos generados por la aplicación de las medidas, (iii) sin perjuicio de otro tipo de responsabilidades, como podrían ser las penales o las administrativas (Banco de España) o cualquier otra. 

Os dejamos con el Real Decreto-ley, para su examen y ampliación de las restantes medidas.