EJECUCIONES HIPOTECARIAS (IV)

SENTENCIA TJUE 10.09.2014

(c) Gallel Abogados

- Los tiempos, efectivamente, están cambiando. Ya lo anunciábamos en nuestra primera entrada sobre esta materia "EJECUCIONES HIPOTECARIAS (I)" ante el anuncio de la publicación de la STJUE de 17.07.2014, y que el derecho constitucional derivado del artículo 47 de la Constitución Española "a disfrutar de una vivienda digna y adecuada" y la obligación que del mismo preceptúa respecto de que los poderes públicos velen por tales principios, está siendo objeto de igual tutela por el Derecho de la Unión (el art. 7 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea, como principal norma) desde las instituciones Comunitarias europeas, a través de las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión, que interpreta las Directivas comunitarias europeas.

- Así pues, en el día de hoy se ha dictado la Sentencia referencia en el asunto C-34-13, del que caben extraer los siguientes hitos y conclusiones:

• La tutela concedida se da en el escenario de una ejecución extrajudicial (notarial).
• En Derecho eslovaco, que es a partir del que se plantea la Cuestión prejudicial, prevé la posibilidad de que el acreedor hipotecario pueda modificar "en cualquier momento en el curso de dicho procedimiento el modo de ejecución y promover la venta en subasta del bien gravado con la garantía o exigir la satisfacción del crédito mediante la venta del referido bien conforme a disposiciones legales especiales", con la sola obligación de comunicar "al garante" -ejecutado, "la modificación del modo de ejecución de la garantía."
• El bien hipotecado fue una "casa familiar" en la que residía el deudor hipotecante; por lo que debemos entender nuestro concepto de "vivienda habitual", lo que revela que segundas residencias u otro tipo de bienes inmuebles no resultarían acogidos por esta Sentencia.
• Se formuló ante un Tribunal una Demanda de declaración de nulidad de ciertas cláusulas del préstamo hipotecario por abusivas, sin perjuicio de otras, la que preveía la ejecución extrajudicial de la garantía real, por escapar del control jurisdiccional.
• En el curso de una ejecución extrajudicial, el Juez ordinario Eslovaco puede adoptar una "medida provisional" -medida cautelar según el Derecho Español- que prohíba continuar la ejecución de la garantía real, así como declarar la nulidad de la venta en caso de impugnación de la validez de la cláusula de constitución de la garantía real.
• "La pérdida de la vivienda familiar no solo puede lesionar gravemente el derecho de los consumidores (Sentencia AZIZ...) sino que también pone a la familia del consumidor en una situación particularmente delicada... el Tribunal de Derechos Humanos ha estimado que la pérdida de una vivienda es una de las más graves lesiones del derecho al respecto del domicilio y que toda persona que corra el riesgo de ser víctima de ella, debe, en principio, poder obtener el examen de la proporcionalidad de dicha medida..."
• En relación con el desahucio del consumidor y de su familia, el TJUE "ha destacado la importancia de que el Juez nacional competente disponga de medidas cautelares que puedan suspender o contrarrestar un procedimiento ilícito de ejecución hipotecaria cuando la concesión de dichas medidas se manifieste necesaria para garantizar la efectividad de la protección pretendida por la Directiva 93/13..." siendo éste "... un medio adecuado y eficaz de hacer cesar la aplicación de cláusulas abusivas, lo que corresponde verificar al Tribunal...".
• Consecuencia de todo ello es que, cuando se trate de la ejecución de una "vivienda habitual" o "primera vivienda", el Juez ordinario puede adoptar -a petición de parte- Medidas cautelares suspensivas de la ejecución y, por extensión, del desahucio, a los fines de examinar la abusividad o no de las cláusulas y su incidencia respecto de la ejecución.
• No se cuestiona la ejecución extrajudicial (notarial) -ya validada en Derecho Español-, sino su desarrollo sin previo cuestionamiento de la abusividad o no del clausulado, ante el Juez ordinario.
• Del mismo modo, se valida la denominada "subasta voluntaria" -venta por entidad especializada, en Derecho Español-, y su inclusión en el clausulado de la Escritura de préstamo hipotecario.
• Ambos tipos de subastas extrajudiciales quedan sometidas a su posibilidad según las Leyes nacionales de cada Estado de la Unión.

CONCLUSIÓN 

- En definitiva pues, dichos procedimientos de ejecución extrajudicial serán contrarios a la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993, si hiciesen "imposible o excesivamente difícil en la práctica la salvaguardia de los derechos que dicha Directiva atribuye al consumidor, lo que corresponde verificar al tribunal remitente." 

- Esto es, dichos procedimientos extrajudiciales quedan sometidos a la tutela judicial efectiva, que deberá permitir la discusión ante el Tribunal ordinario del carácter abusivo o no de las cláusulas correspondientes, adoptando las Medidas cautelares suspensivas de la ejecución extrajudicial o del desahucio derivado de ésta, hasta tanto recaiga Sentencia firme en Derecho, que pueda determinar la posible nulidad de las cláusulas y procedimientos extrajudicales que de ellas traen causa.