COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN

LA CLÁUSULA PENAL

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- Las Promotoras inmobiliarias suelen insertar en sus contratos suscritos en documento privado, un pacto denominado "cláusula penal" que, como "pena" civil, entra en funcionamiento cuando el comprador incumple el contrato, más concretamente, cuando por la razón que sea, se niega a ir a la Notaría a firmar la Escritura pública que le permita inscribir su título en el Registro de la Propiedad.

- ¿Es abusiva esta cláusula penal?

- El Tribunal Supremo (Sala 1ª) ha dictado Sentencia de fecha 15.04.2014 en la que analiza la cláusula penal conforme a la cual el Promotor/vendedor de la vivienda, caso de incumplimiento por el comprador, puede retener y hacer suyas las cantidades pagadas a cuenta del precio.

- Para estimar si hay abusividad o no en el pacto referido, debe analizarse y, probarse en el litigio, si la pena es "desproporcionada" en relación con el quebranto real producido a la Promotora/vendedora. Recordemos, que uno de los efectos del incumplimiento del contrato es su resolución, lo que permite a la Promotora vender libremente la vivienda a un tercero, lo que supone, de entrada, un quebranto "mínimo", por lo que la "desproporción" sería máxima. Sin embargo, en el pleito que dio origen a la Sentencia de referencia, la Promotora/vendedora consiguió demostrar que la existencia del daño producido por el incumplimiento de los compradores, era, incluso superior al de las cantidades que, por aplicación de la cláusula penal, había de hacer suyas la Promotora/vendedora; en definitiva, el comprador perdió su pleito.

- El comprador pretendió, además, que el Tribunal aminorase la indemnización, por razón a la facultad moderadora (art. 1.154 C.c.) que tienen los Tribunales. También perdió el comprador esta pretensión, pues el Tribunal Supremo considera que "la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente una pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido." El Alto Tribunal está pensando en si el incumplimiento es "esencial" o no y, en el supuesto que nos ocupa, como puede verse, sí que fue un incumplimiento esencial, dado que no acudieron a la firma de la Escritura y pago del resto del precio, lo cual, en definitiva, es la esencia del contrato de compraventa.

EL RECURSO A LA MEDIACIÓN

- El litigio que os he referido, fue planteado en 2009 y ha quedado resuelto, sin posibilidad de más recurso (sentencia firme) en 2014, esto es, han transcurrido CINCO (5) AÑOS desde que los compradores plantearon su Demanda inicial (dos años en primera instancia, uno en apelación y otros dos en casación).

- El importe de los Honorarios de Letrados y Derechos de Procuradores propios (no hubo tasa judicial) sobre una cuantía de 66.000 € son bastante importantes y a tener en cuenta, junto a la dilación en el tiempo del proceso.

- ¿Pensáis que, quizás, a través de un procedimiento voluntario de Mediación los compradores podrían haber solucionado, siquiera, parcialmente su problema? ¿Qué han conseguido a través del recurso a los Tribunales? Nada. 

- La Mediación es un procedimiento voluntario que puede plantearse antes, durante y después de planteado el litigio ante los Tribunales, mucho más barato y mucho más reducido en el tiempo.