LA PROTECCIÓN DEL TERCER ADQUIRENTE

PROTECCIÓN DEL TERCERO DE BUENA FE ANTE UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

(c) Gallel Abogados

- Mucho se ha escrito fuera y dentro de los Juzgados en torno a la figura del denominado «tercer adquirente» o persona que, en principio, puede y debe considerarse como ajeno a lo que resulta inscrito en el Registro de la Propiedad en torno al bien inmueble que pretende adquirir.

- Figura que, inicialmente, viene regulada por lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley Hipotecaria), en tanto en cuanto que se le protege frente a la prescripción adquisitiva, así como por el art. 37 L.H., que también le protege frente a las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias, o el art. 38 y 40 L.H., ante los derechos reales inscritos, protección que se da cuando el tercero es desconocedor de la situación por la que se le pretende perjudicar.

- Hoy debemos añadir la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 21 de diciembre de 2022 (B.O.E. 03.02.2023) que plantea el supuesto de que el tercero concurre a cierta subasta derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que remata y se adjudica el bien inmueble hipotecado.

- En el propio procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, a través del incidente de oposición por abusividad, se está impugnando como abusiva la cláusula relativa al vencimiento anticipado del préstamo. Esto es lo que resuelve la D.G.:

«Por tanto, como señala la registradora de la Propiedad calificante, es cierto que, como regla general y de acuerdo con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea recogida en la citada Sentencia de 17 de mayo de 2022, los terceros propietarios adquirentes en una ejecución hipotecaria o que traigan causa de los mismos, han de quedar protegidos frente a posibles reclamaciones sobre el carácter abusivo de alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario y que en este sentido debe ser matizada la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019.

Pero este criterio no es aplicable cuando la ejecución hipotecaria de que se trate se inició, como se explica en el fundamento de derecho anterior, antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013.»