LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES Y EL ESTADO DE ALARMA

RD-l 15/2020, de 21 de abril

(c) Gallel Abogados

- Consecuencia de la situación derivada de la publicación del R.D. 463/2020, de 14 de marzo que declaraba el estado de alarma, como consecuencia, a su vez, de la COVID-19, en el día de ayer, 22.04.2020, se ha publicado en el B.O.E. el RD-l 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, del que destacamos lo siguiente:

Arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda

- ¿Qué medidas se pueden solicitar?: 

Una (i) moratoria o aplazamiento del pago de la renta, así como una (ii) reducción de la misma.

- ¿De cuántas mensualidades de renta?: 

El art. 1 del RD-l no especifica si las mensualidades impagadas antes de la situación de alarma pueden entrar en la moratoria; todo parece indicar que no pueden incluirse, pues la exposición de motivos de la norma alude como causa de la moratoria la situación del estado de alarma, lo que excluiría, en principio y salvo pacto expreso de arrendador y arrendatario, la extensión a las rentas impagadas anteriores al estado de alarma; debe tenerse en cuanta, además, la situación jurídica derivada de que el impago hubiese derivado en la resolución del contrato por requerimiento del arrendador, lo cual, requeriría, para ser incluido en la moratoria, el pacto expreso entre ambas partes.

- ¿Respecto de qué bienes se puede solicitar?

Respecto de aquellos bienes inmuebles cuyo uso sea distinto del de vivienda, esto es, de locales de negocio o industria, afectos a una actividad económica, lo que excluye los locales vacíos o sin realización de actividad económica alguna.

- ¿Quién puede solicitar la moratoria?

  (i) Un Trabajador Autónomo, quien deberá estar afiliado a la Seguridad Social (R.E.T.A., Trabajadores del Mar o Mutualidades sustitutorias del R.E.T.A., como las de la Abogacía o Procuradores) y en situación de alta a la fecha de declaración del estado de alarma (RD 463/2020, de 14 de marzo), lo que refuerza el requisito de realización de actividad económica.    

    (ii) una PYME, esto es, por una persona jurídica en la que (a) el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros, (b) cuyo importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y (c) cuyo número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50. 

En ambos casos, su actividad económica:

   1) Ha debido quedar suspendida como consecuencia del RD 463/2020, 14 de marzo, o por órdenes posteriores de las Autoridades competentes.

   2) Si no se hubiese visto directamente suspendida por el RD 463/2020, en este caso, deberá acreditar (al arrendador) la reducción de facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, referido al año anterior (2019).

- ¿A quién se solicita?

Al arrendador, el cual, si es:

   1) (i) Una empresa o entidad pública de vivienda o (ii) un gran tenedor de inmuebles, esto es, a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. (i) Esta petición requiere la aceptación de la moratoria por el arrendador, según el apartado 1 del art. 1 del RD-l; sin embargo, el apartado 2 de dicho art. dispone que la moratoria se aplica «de manera automática»; de la redacción del art. 2 del RD-l parece inferirse que la medida se aplica con estos límites, caso de que no haya acuerdo entre las partes. (ii) Pueden aplazarse hasta cuatro (4) mensualidades, como máximo, lo que da a entender que serían ¿la de marzo? que, al día 5 del mes ya estaría pagada, en cuyo caso ¿habría de entenderse las correspondientes a los meses de abril a julio, ambos inclusive? Parece lo más lógico según la redacción de la norma. (iii) El aplazamiento no conlleva ni devengo de intereses, mi penalización alguna. (iv) El aplazamiento puede realizarse mediante el fraccionamiento de las cuotas de dichos meses, en un plazo de hasta dos (2) años que empezarán a contarse desde (a) en cualquier caso, dentro del plazo de vigencia del contrato o sus prórrogas o antes (b) cuando se supere la situación o (c) a la conclusión de los cuatro (4) meses aplazables.

    2) Distinto de los anteriores: parece ser que el art. 2.1 RD-l remite implícitamente a los términos de la moratoria prevista en el art. 1 RD-l para arrendadores públicos o grandes tenedores, pero, así como en el caso de las empresas o entidades públicas y los grandes tenedores de inmuebles, se deduce la obligatoriedad del aplazamiento en caso de desacuerdo entre arrendador y arrendatario, en el supuesto de arrendador distinto de aquéllos, no queda claro de su redacción, pues este art. dispone que el arrendatario «podrá solicitar» del arrendador, pero, ni dice «obtendrá», ni indica que se aplicará «automáticamente», como en el caso de los arrendadores públicos o grandes tenedores; todo parece indicar que prima la libertad de pactos, sin sistema subsidiario de aplicación «automática» de la moratoria que regula del RD-l; de otro lado y, para estos arrendadores, se prevé la posibilidad de que la fianza pueda ser aplicada «temporalmente», en todo o en parte, a reducir el importe correspondiente a las mensualidades a aplazar y, decimos «temporalmente», pues, en este caso, el arrendatario debe reponer la fianza en el plazo de un (1) año desde la firma del documento que refleje el acuerdo o, dentro del plazo que reste de vigencia del contrato, caso de que éste fuere menor a un (1) año.  

- Plazo para solicitarlo:

Puede solicitarse en el plazo de un (1) mes desde la entrada en vigor del RD-l 15/2020, esto es, desde el 23.04.2020 hasta el 23.05.2020.

- Acreditación de los requisitos: 

El arrendatario está obligado a acreditar al arrendador el cumplimiento de los requisitos antes referidos, del siguiente modo:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. 

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

- Responsabilidad del arrendatario:

El arrendatario que, no reuniendo los requisitos determinados, se haya beneficiado del aplazamiento «temporal y extraordinario en el pago de la renta» (debe entenderse, incluida la reducción de la renta), responderá de los daños y perjuicios producidos, al arrendador, gastos generados por la aplicación de las medidas, sin perjuicio de otro tipo de responsabilidades de cualquier orden (Fiscal, Penal, Administrativo, etc.).