LA DACIÓN EN PAGO

¿REALMENTE SE HA APROBADO UNA "DACIÓN EN PAGO"?

(c) Gallel Abogados

- Llevamos días dándole vueltas al B.O.E. de 28.02.2015 en el que, según informa la Prensa, se ha incluido la "DACIÓN EN PAGO" de deudas, al parecer, en el RDL 1/2015,  pero, por más que lo intentamos, no vemos más que meras referencias a la legislación anterior, más concretamente, modificación del RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

- En primer lugar, debemos conceptuar el título de la figura jurídica de la "dación en pago", distinguiendo que se trata de un medio de pago o extinción de obligaciones que no se realiza en dinero efectivo, sino mediante la entrega de bienes (muebles, inmuebles, etc.) o derechos (de crédito, de garantía, etc.).

- Del mismo modo debemos especificar que el término "en pago" puede serlo en pago "parcial" de deuda, esto es, por el valor del bien que se entrega y hasta donde alcance la deuda de superior valor monetario; o también, en pago "total" de deuda, lo que se da cuando deuda y bien tienen el mismo valor o cuando, a pesar de ser la deuda superior, ambas Partes convienen en que lo que no se alcance con el valor del bien, quede exonerado de pago. En ambos casos, hay traslación de propiedad, esto es, el deudor deja de ser propietario del bien, pasando a serlo el acreedor.

- También existe la "dación para pago", conforme a la cual, no existe traslación de propiedad, sino una gestión de venta que el acreedor realiza y que, cuando la venda a tercero, de lo que se obtenga, se cancelará total o parcialmente la deuda; mientras tanto, el deudor seguirá siendo propietario y, por ende, usuario del bien.

- Huiremos de comentar la chirriante "dación de pago", dado que no es más que una corrupción del lenguaje.

EL RDL 1/2015

- En nuestra entrada sobre la INTERMEDIACIÓN HIPOTECARIA ya hacíamos alusión a los requisitos que, como última instancia, deben reunir los deudores, para acceder a la dación en pago. Lo que el RDL 1/2015 hace, en su mayor medida e interés es prorrogar plazo de lanzamiento del ocupante de la vivienda en ejecución hipotecaria o modificar los requisitos para que dicho ocupante tenga derecho a conseguir tal aplazamiento, lo cual se lleva a término mediante la modificación del RDL 6/2012, de 9 de marzo y la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

Actualizaciones

1)     Hasta el 15.04.2017 no se lanzará de su vivienda habitual por proceso de ejecución judicial o extrajudicial, si se adjudica el inmueble el acreedor o quien actúe por su cuenta, normalmente el Banco o su Inmobiliaria. No queda claro si debe considerarse a todo cesionario de remate como actuante por cuenta del acreedor ejecutante.

2)     Los requisitos que deben cumplir las personas que se consideran en “supuestos de especial vulnerabilidad”: entre las que, según la exposición de motivos (III) del RDL 1/2015, se encuentran, no solo las personas físicas, sino las “PYME”, concepto éste que no alcanzamos a entender desde dónde a dónde pueda llegar, acorde con lo dispuesto en los arts. 257 y 258 de la Ley de Sociedades de Capital, en relación con la definición que el Derecho Comunitario Europeo le da (Art. 1 del Anexo de la Recomendación 96/280/CE, de la Comisión, de 3 de abril de 1996, sobre la definición de pequeñas y medianas empresas), en la que se confunde el término “empresa” con el de “sociedad” o “persona jurídica”. Creemos, pues, que una PYME que emplee a menos de 250 personas o cuyo volumen anual de negocios no exceda de 40.000.000 €, acorde con el texto de la Exposición de motivos del RDL 1/2015, lo cual resulta incongruente con los requisitos que se deben cumplir; una vez más, prima la norma articulada sobre los motivos de la misma, auténtico “brindis al sol”.  

Beneficiarios: Deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes: 

a)     Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el IPREM anual de 14 pagas. O, de 4 veces, caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de 5 veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b)     Que, en los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, esto es:

i)       La familia numerosa.

ii)      La unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

iii)    La unidad familiar de la que forme parte un menor de 3 años.

iv)    La unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.

v)     El deudor mayor de 60 años.

c)     Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. O el 40% cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo del apartado a).

3)     Para la aplicación de las medidas complementarias y sustitutivas de la ejecución hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo, será además preciso que se cumplan los siguientes requisitos.

a)     Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

b)     Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.

c)     Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d)     En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

Comentarios

- En fin, queda la mención a la dación en pago en los textos primitivos de la norma, pero como decimos, como remedio último. Al parecer, la nueva norma concede, como mayor aportación, el beneficio de la prórroga de un "lanzamiento anunciado", hasta 2017, con lo que se alcanza una "paz social" y se evitan esas inhumanas escenas de lanzamientos de personas necesitadas y sin medios, en pleno año electoral; pero crea o incrementa un laberinto burocrático impropio para personas en riesgo de exclusión social.

- La referencia al respecto hay que hacerla al "ANEXO" al RDL 6/2012, de 9 de marzo (¡curiosa forma de legislar la "dación en pago", a través de un "anexo"!), en el que se establece el denominado "CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA LA REESTRUCTURACIÓN VIABLE DE LAS DEUDAS CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL". Rimbombante título para un "anexo", máxime, con la relevancia que tiene. En adelante, lo denominaremos el "CÓDIGO".

- Objetivamente: se extiende a las "hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda en un 20% del que resultaría...". Para realizar los cómputos que se especifican en la redacción de dicha norma, poco menos que hay que estudiar un Máster.

- Activamente: El RDL 6/2012 considera la "dación en pago" como "medio definitivo liberatorio de la deuda", esto es, lo que arriba denominábamos "dación en pago total" de la deuda, extendiendo sus efectos únicamente sobre el sector más desprotegido de la población, pero no alcanza al resto de la población que, pese a poder encontrarse en situación similar, no los cumplen “todos” ellos.

- Pasivamente: A pesar de ello, no afecta a los prestamistas (i) personas físicas ni a los (ii) prestamistas "no profesionales", pues sólo pueden adscribirse al CÓDIGO las "entidades" y, dentro de éstas, las que se dediquen profesionalmente a la concesión de préstamos y créditos hipotecarios, por lo que, tampoco afecta, a quienes concedan (iii) préstamos o créditos no hipotecarios, lo cual implica que quedan fuera de este sistema, los denominados "usureros" que son aquellas personas a las que recurren quienes tienen el acceso vetado por las entidades financieras, como último recurso y que aplican unos intereses remuneratorios y moratorios, no solo excesivos, sino usurarios, dignos de la Ley de 23.07.1908 de represión de la usura, vigente a día de hoy.

- El CÓDIGO sólo es de aplicación en caso de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito, lo que, ya de entrada, devalúa enormemente el mismo; al parecer, están acogidas la mayoría de las entidades financieras.

- El orden de actuación del CÓDIGO parte de la reestructuración de la deuda, pero antes del anuncio de la subasta, después, ya no. No entendemos este límite temporal, pues el único término "fatal" es el que fija, precisamente el anuncio del día de la subasta, más allá del cual se produce el cambio de propiedad y consecuencias de desalojo de la vivienda y el "pago" ejecutorio todavía no se ha producido; es más, más allá del pago "parcial" que se produce en subasta, puede ajustarse, incluso, a posteriori por la exoneración del resto de la deuda pendiente de pago, bien por disposición de norma legal que así lo establezca, bien por acuerdo entre las Partes. 

- A este respecto, el Tribunal Supremo (STS -1ª- 10.12.2014) excluye, en todo caso, el enriquecimiento injusto en una adjudicación al ejecutante del bien ejecutado por la mitad del valor de tasación, si fuera seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía.

- Sigue el CÓDIGO, fijando una serie de requisitos "sustitutivos" de la dación en pago, temporales y porcentuales, que concluyen a los 12 meses desde la solicitud de la reestructuración de la deuda, sin éxito, para que la entidad financiera acepte la dación en pago total de la deuda, pudiendo, en tal caso, el ocupante, continuar durante 2 años "satisfaciendo una renta anual de 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.", con un interés de demora del 10%. 

- Si esto es así, la siguiente pregunta es la de ¿por qué no se permite reducir la cuota mensual del préstamo en los mismos términos que el de la renta y así, la Entidad financiera puede recuperar su crédito -quizás- íntegramente, pero a un precio "justo" en lugar de adquirir un bien inmueble que no puede transmitir a terceros -en 2 años-? Y, en igual sentido, permitiría que el prestatario continuase ocupando su vivienda.

Conclusiones

- Se pueden escribir "ríos de tinta" y nadie nos pondremos de acuerdo en la conveniencia o no de la dación en pago, de qué se hace en el resto de Europa o en América.

- En cualquier caso, debemos decir que el Legislador, que desconfía completamente de los ADR y de todo aquello que se le escapa de su control –justamente por ello, fija una serie de requisitos meramente burocráticos, más propios de una Administración pública, que de una situación de extrema necesidad que, en definitiva, no es más que una solución de un conflicto entre particulares, a saber: un deudor hipotecario y una entidad financiera—

- El Legislador vuelve a perder la oportunidad de modificar el Código civil, la Ley de Enjuiciamiento civil y la Ley Hipotecaria, no permitiendo que figuras (a día de hoy) más simbólicas que reales como la del MEDIADOR CONCURSAL o la del MEDIADOR HIPOTECARIO tengan capacidad resolutoria en estas cuestiones, tratando, de un lado, de conseguir una reestructuración de la deuda, un "ajuste" de la deuda al valor del bien (vivienda habitual) hipotecado, un justiprecio de la vivienda habitual y del crédito, una alternativa, como puede ser la de adjudicación en pago total con alquiler a baja renta al propietario que perdió su vivienda y demás medidas que permitiría, no solo agilizar la burocracia que supone cumplir con los requisitos a que antes se alude, sino, incluso llegar a situaciones de justicia material haciéndolo extensivo a mayores sectores de la sociedad o, incluso a toda la sociedad, pero, siempre, teniendo en cuenta de que se trata de un recurso último el de la dación en pago, enmarcado exclusivamente en el derecho constitucional a la vivienda y la Legislación comunitaria europea (véanse nuestras anteriores entradas sobre el DERECHO COMUNITARIO EUROPEO al respecto).