ENTREGAS A CUENTA DEL PRECIO DE COMPRA DE VIVIENDAS

LAS GARANTÍAS DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA DEL PRECIO DE LA COMPRA DE VIVIENDAS

(C) Gallel Abogados

- Todo comenzó en València, allá por los años sesenta del pasado siglo XX, a partir del momento en que se fundaba la sociedad denominada CONSTRUCCIONES NUEVA ESPERANZA, S.L., en 1963, con un capital social escriturado de 200.000 Pesetas, de las que, tan solo, se desembolsaron 39.000. 

- El Régimen de Francisco FRANCO se hallaba al borde del abismo económico; para evitarlo, se recurrió a los denominados "tecnócratas", quienes pusieron en marcha el denominado "Plan de Estabilización y Liberalización" que, de alguna manera, liquidaba la Autarquía, cuyo "triunfo" residió, fundamentalmente, en las nuevas fuentes de entrada de capitales desde el Exterior, esto es, de los 2.000.000 de emigrantes españoles que remitían a sus familias en España, remesas dinerarias procedentes de sus trabajos en Francia, Alemana y Suiza, fundamentalmente, unido todo ello a una monedad fuertemente devaluada, unos salarios bajos, unos tipos de interés crediticios elevados junto a la congelación del acceso al crédito bancario y, al agotamiento de la superficie cultivable en razón al incremento de la natalidad en el campo, desde finales del siglo XIX, obligaron a pasar de la economía agraria a la industrial y, con ello, el flujo migratorio del Campo a las grandes Ciudades fue su determinante, lo que, sin duda, produjo el nacimiento de la promoción y construcción de las nuevas viviendas en las ciudades que acogiesen a los agricultores que a ellas migraban.

- CONSTRUCCIONES NUEVA ESPERANZA, S.L. fue una de tantas promotoras de la construcción de tales viviendas y protagonista que dio origen al primer gran escándalo del Franquismo y de la Construcción, pues sus Administradores y socios se quedaban con las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas, no destinándose a la construcción de las viviendas acordadas, sino que se distraían ilícitamente. El juicio comenzó en 1976 y condenó a sus responsables a penas entre los 7 y los 11 años, pero, los compradores de las viviendas, perdieron todo su dinero y nunca accedieron a las viviendas que compraron en documento privado.

- ¿Qué hacer ante tal escándalo público? ¿Cómo evitar la inestabilidad social de un régimen en plena crisis económica? Se preguntó el Gobierno franquista. La respuesta no fue otra que la de la promulgación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas cuya tutela se centraba en el "estado de necesidad de alojamiento familiar" y la "alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos... evidentes hechos delictivos...". La norma garantizaba "la devolución de las cantidades entregadas [a cuenta] más el seis por ciento de interés anual mediante un contrato de seguro... o por aval solidario... para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a bue fin por cualquier causa en el plazo convenido..."; de forma y manera que, no entregada la vivienda o no iniciadas las obras, el comprador podía optar por resolver (rescindir según la norma) el contrato "con devolución de las cantiades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual" o bien, ejecutar el aval o el seguro.

- Esta norma fue derogada por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, la cual, no obstante, en su Disposición Adicional Primera volvía a recoger el sistema de la Ley 57/1968, si bien, el tipo de interés ya no era el del 6%, sino el "interés legal del dinero", en razón a su evolución al alza, o a la baja, no fijo, a más de ampliar la responsabilidad, los requisitos de las garantías, la limitación de la excepción de pago, el tiempo en que debe realizarse éste, el derecho de repetición del fiador solidario frente al promotor y la caducidad bienal del aval, a contar del momento del incumplimiento por el promotor., información contractual y ejecución y cancelación de la garantía, entre otras cuestiones, esto es, mejoraba, sin lugar a dudas, la norma de 1968.

- La Jurisprudencia, desde 1999 hasta nuestros días ha ido variando, fundamentalmente, por la casuística operada durante los años de la denominada "burbuja inmobiliaria". Desde el rigor de la existencia física del aval o del contrato de seguro para efectuar el pago o la condena al fiador, hasta la inexistencia física del aval o del contrato de seguro a tales efectos, bastante el contrato de compraventa en documento privado; de la exclusión de las segundas residencias, hasta la inclusión de éstas; desde que el simple retraso no implica incumplimiento, hasta considerar lo contrario y otras cuestiones más.

- Acorde con la evolución jurisprudencial, el Alto Tribunal por STS -1ª- 14.09.2016, reiterando la doctrina contenida en las propias resoluciones de 16.02.2015 y 09.09.2015, se ha pronunciado sobre las siguientes cuestiones, en síntesis:

• Irrelevancia de la discusión respecto de si el plazo de entrega de la vivienda es esencial o no, cuando se acuerda en el contrato la prestación de garantías de devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
• Se extiende tal consideración, por igual, a consumidores o no (en el litigio la compradora era una Sociedad Limitada).
• Se puede obtener simultáneamente la resolución del contrato frente a la Promotora y exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, solidariamente, frente al fiador (Banco o Compañía de Seguros).